Mennyit ér a Sziget?

Jelenleg úgy tűnik, hogy egymilliárd forinton áll a Sziget Fesztivál területhasználati díja, amely már jelentősebben alacsonyabb, mint az a 2,5 milliárd, amelyről a hét elején a főváros elindult, de még mindig egyértelműen magasabb annál, amit egy 100 millió forintos hasznot produkáló rendezvény képes lenne kigazdálkodni.

Mindeközben Tarlós István főpolgármester arról beszélt, hogy ezt 2,5 milliárd forintos összeget még az előző városvezetés határozta meg, de eddig ők elengedték a szervezőknek, most pedig a nehéz helyzetben lévő főváros már nem tekinthet el ettől.

Tudomásunk szerint a fesztivál teljes területe hozzávetőlegesen 76 hektár (760 ezer négyzetméter) körüli terület, amelynek az óbudai önkormányzat sajtószóvivője szerint ötöde-tizede tartozhat a III. kerület fennhatósága alá. Tehát végül 65-69 hektárról beszélhetünk, amely közpark besorolás alatt áll, így építeni rá nem lehet, és csak kis részén van víz, áram, és csatorna, amelynek egy jelentős részét már a fesztiválszervezők építették ki.

A területhasználati díjat a III. kerületnek egyébként a Sziget Kft. a legutóbbi időkben nem pénzben, hanem a területen végzett fejlesztésben fizette a cég. A parkos rész megtisztítása mellett a cég vállalta, hogy három kilométer hosszú közvilágítási hálózatot építenek ki, az ehhez szükséges elektromos terveket elkészíttetik és engedélyeztetik. 12 pihenőpad és 12 hulladékgyűjtő edény kihelyezését is garantálják. Tehát a mintegy 40 millió forintos beruházásért cserébe adják bérletbe a kerület területeit. A terület értékéről a III. kerület nem kívánt nyilatkozni, mert a Sziget Kft.-vel jogvitában állnak, a galériaerdőben történt illegális fakivágások miatt, amely során 234 darab fát engedély nélkül vágtak ki, és az okozott kár összegét 134 millió forintra becsülik.

Nem piaci alapon számoltak

A fesztivál területének értékét a Hajógyári-sziget többi ingatlanával nehéz lenne összehasonlítani, mert azokon infrastruktúra és épületek is vannak. Winkler Edina, a DTZ Hungary ingatlan tanácsadó cég értékbecslő szakértője ennyi információ alapján nem is bocsátkozott konkrét ár meghatározásába. Mint azt az fn.hu-nak elmondta az ingatlannak akkor megbecsülhető az értéke, ha forgalomképes. A kerületi szabályozási tervek (építési szabályzatok, szabályozási tervek, védelmek, korlátozások) és a fővárosi kerettervek határozzák meg, hogy adott ingatlan mire hasznosítható, milyen közfunkciókat kell ellátnia és hogy a közterület privatizálható-e.

A közparkként üzemelő Hajógyári-sziget azonban nem forgalomképes, hiszen egyrészt a főváros nem kíván tőle megválni, másrészt a szabályozás nem teszi lehetővé a beépítést. A beruházások alapvető kritériuma pedig a várható megtérülés, amelyre így nincs lehetőség.

Szircsák Norbert, Colliers értékbecslője úgy véli, az összehasonlító módszer sem igazán működik a Hajógyári-sziget parki része esetén. Ekkor az ingatlanhoz méretében, elhelyezkedésében, adottságaiban hasonló másik ingatlan díjához mérten állapítják meg az árat. Ilyet azonban a szakértő nem tudott mondani.

Mindemellett a bérleti díj az ingatlan piaci értékével nincsen összefüggésben. Azt várható hozam alapján lehet meghatározni. Ilyenkor figyelembe kell venni, hogy mire használható a terület, milyen kereskedelmi tevékenység folytatható rajta. A Sziget esetében az önkormányzat azonban nem így járt el. Egyszerűen vette a területhasználati díjat, és azt szorozta a Sziget méretével.

A filmeseknek is elengedhetik a díjat

A filmes stáboknak is fizetniük kell Budapesten, ha fővárosi területen akarnak forgatni. Bár a filmek jelentősen különböznek egy fesztiváltól, de mégiscsak mindkettőről el lehet mondani, hogy kulturális célt szolgálnak, és Budapest képét is pozitívan befolyásolhatják, így mindkettőnek lehetnek turisztikai és kulturális hozadékai.

„Az Üvegtigris 3. forgatásakor mi is igénybe vettünk fővárosi tulajdonú területet, a rakparton, amit egy megállapodás értelmében igen alacsony értéken, önköltségi áron kaptuk meg” – segített a megközelítésben az fn.hu-nak Kovács Gábor producer. A játékfilmek megítélésében ugyanis lehetőséget kaptak a filmeseknek, hogy a területfoglalási díjat egyedi elbírálás alapján fizessék. A kedvezményes árat eredetileg az előző városvezetéssel alkudták ki, mivel még Demszky Gábor idejére esett a forgatás java része, de a pótforgatási napokkor már Tarlós István vezette a várost, és akkor is megkapták az engedményt.

A producer szerint ha a kulturális értékeket és a turisztikai vonzerőt nézzük, akkor a Sziget Fesztivál még a játékfilmeknél is jobban megérdemelné a kedvezményeket, mert az általuk szervezett programok külföldi fiatalok tízezreit vonzza a magyar fővárosba.

150 millióért saját földjük lehetne

Mivel a Hajógyári-szigetet nem lehet beépíteni, és nincs rajta infrastruktúra, így akár a termőföld értékével is össze lehetne hasonlítani. Ezt azonban a Földbróker.hu szakértője, Fűr Zoltán az fn.hu-nak cáfolta. Mivel itt belterületről van szó, és eszmei értéke is van az adott ingatlannak, ráadásul a közlekedése is egészen más, így az értéke nem a Budapest-környéki 100-200 ezer forint négyzetméterenként árral kell számolni, hanem itt már szerinte ezres nagyságrendű értékről lenne szó.

Ettől függetlenül lehetne a fesztiválnak megfelelő, Budapesthez közeli mezőgazdasági területet találni. Ennek fesztivál területére vetített ára 75-150 millió forint körül alakulhat, tehát a Szigetnek ennyiért már saját ingatlana lehetne.

Ha azonban a bérleti díjat nézzük, akkor Magyarországon a termőföldek esetében ezt a területalapú támogatáshoz szokták viszonyítani, évente és hektáronként 30-40 ezer forint körül alakul, amely a Sziget esetében 2,2-3 millió forint lenne. A Földbróker.hu szakértője szerint azonban a bérleti díjat ilyenkor inkább üzleti alapon állapítanák meg a jövőbeni forgalomnak és a profitnak megfelelően.

A szakértő szerint ha a főváros ajánlatát a 2,5 milliárd költségvetésű, és 100 millió forintos eredményű rendezvény esetén ebből a szempontból nézzük, akkor mind a 2,5 milliárdos, akár az egymilliárdos ajánlat csak úgy értelmezhető, hogy fesztivált inkább kapun kívül akarják tudni.